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    如何做好物业服务的专业分包管理

  • 发布时间:2016-04-29文章来源:本站原创  |  浏览次数:872

开心高手彩票论坛交流区 www.xtihm.tw 如何做好物业服务的专业分包管理

吴怀玉

一、正确认识物业管理服务

1、物业管理发展

1993年630日,深圳市物业管理协会正式成立,表明我国的物业管理已进入了一个新的阶段。随着房改的深入以及房地产市场的快速发展,人民群众对居住、办公环境改善的需求提升,物业管理服务市场快速扩大。到2012年底,物业管理面积约为145.3亿平方米,较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。

2、存在的问题

尽管物业服务这一“朝阳”产业得到了长足的发展,但我们也清醒地认识到物业服务行业存在着诸多显著待解决问题,如:法律法规不完善、业主作用缺失、服务标准体系构建不完备、物业收费不到位、物业企业专业性差、从业人员素质低等待解决的问题。

3、物业管理的本质

解决问题不能头疼医头脚疼医脚,必须从其本质出发进行探究。物业管理的本质应该是管理型服务,它与劳务服务相比较,具备自身的特性,表现在以下五个方面:

n  综合性:涉及服务范围广;

n  专业性:专业技术要求高;

n  委托性:需签订委托合同;

n  有偿性:按照服务标准收费;

n  公益性:提供公益服务。

二、为什么要进行专业服务分包

1、项目管理的需要

   物业管理服务作为管理型服务,重点是做好物业项目的项目管理。通过专项业务外包,可以从繁杂的具体的服务事务中脱离出来,成为物业项目管理的计划组织者、监督协调者,物业公司的职能变为“管家”,而不再是做“保姆”和“伙计”,组织结构也变得更为简化,从业人员也更专业。专业公司从其专业特长,把具体服务干什么、怎么干做好,有效落实各项服务。

2、技术发展的需要

     现代物业大量现代化设备设施的广泛应用,为物业管理服务带来难度,专业公司由于业务相对单一而且专注,使得其专业化优势得到充分彰显。专业的公司对自己的服务人员有较系统的管理办法及训练方式,这必将大大提高物业服务的质量,提高广大客户的满意度。

3、人力资源管理的需要

业务外包可以规避一些用工劳动风险,增强企业防范和抵御风险的能力。业务进行外包以后,相关服务人员的劳动关系都在外包的专业公司,由其统一管理??梢约跎傥镆倒镜挠霉し缦?。

4、财务管理的需要

n  “营改增”已被确定为我国“十二五”期间税制改革的重头戏和结构性减税的重要举措。实施“营改增”,可以通过增值税具有的抵扣机制避免重复征税,减轻企业税收负担。

n  受“营改增”影响,目前,越来越多的企业通过主辅分离、专业化分包的方式,将保洁、绿化、安保等诸多服务外包,即降低企业管理成本,同时又便于取得、开具增值税专用发票,与进项税额进行抵扣。

三、如何做好专业服务分包管理

1、统一管理,专业服务

作为整体的物业项目,涉及综合管理服务、基础服务、专业管理服务和特约服务,它们之间是相互关联的,虽然有些业务可以分包,但在管理上不能分而治之,必须强调管理的统一性,客户统一面对的是物业公司,即统一服务内容、统一服务标准、统一服务价格、统一工作计划、统一组织管理、统一客户沟通。

2、明确标准,落实责任

    服务标准按照物业公司与业主确定的各项内容,逐项落实到各个专项服务业务,分包单位必须按照这个标准执行,不能各行其是。在分包合同中必须明确这一要求。

3、强化督导,保证品质

在执行过程中,不能以包代管,专业分包后更要强调过程控制,保证服务不出现偏差。

4、信息共享,及时沟通

在服务过程中,建立有效机制加强信息的共享和沟通, 避免推诿扯皮现象。

四、专业分包管理的具体措施

1、确定专业服务分包内容和标准

2、确定专业服务分包的岗位及职责

3、选择合格分包单位

4、签订分包合同       

5、组织分包服务工作交底

6、共同进行服务人员培训

7、建立全面质量控制体系

8、健全档案管理工作

9、建立协商沟通机制

10、建立奖励惩?;?nbsp;
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