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    从电梯事故频发看物业管理

  • 发布时间:2013-10-31文章来源:住宅与房地产  |  浏览次数:1293

开心高手彩票论坛交流区 www.xtihm.tw   据《湖北日报》报道,据不完全统计,仅2012年一年中国内地发生的电梯事故就达36起,直接导致28人死亡,还有许多致伤致残事故发生。如今电梯事故频发背后的深层原因何在?物业企业在电梯事故中究竟该承担何种责任?随着新《中华人民共和国特种设备安全法》等相关法律法规的实施是否能够得到圆满解决?当相关法律法规拟确定“电梯使用权者”当负首责时,作为“电梯使用权者”指向的物业企业该如何面对和承担?乘梯人在乘梯过程中又扮演何种角色?

  “对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”是《物业管理条例》对物业管理的明确定义,而电梯作为建筑物的配套设施设备,对其进行正常、有效的维修、养护和管理也就必然成为物业企业的法定责任。但为何在电梯维修、养护和管理理应成为物业企业法定责任,在包括政府实施特种设备强制年检制度的前提下,为何还会频繁出现电梯老虎“吃”人的事故呢?

  一、电梯维保困局的各密切关联方

  如果不能以设备寿命周期为依据,系统、整体、全盘考虑,仅以法律规定强制确定电梯使用权人(物业企业)承担首责,电梯成为老虎并且频繁“吃”人仍将成为常态!

  这一切必须从电梯生产厂家、开发建设单位、物业管理企业、电梯维修保养单位、电梯乘梯人共同构成的密切关联方说起,而这些相关方均在电梯设备寿命周期各阶段扮演着重要角色。

  1、电梯生产厂家

  截至2012年底,我国已颁发电梯制造许可证的内外资企业已超过500家,其中国内电梯制造企业数量高达400余家,除20余家国际知名电梯制造商和极少数国内电梯厂商具有核心技术及自主知识产权外,良莠不齐的电梯制造品质,在电梯产品的生产源头即埋下隐患,甚至连国际知名电梯生产商奥的斯(OTIS)某型号电梯也因设计缺陷导致多起严重事故。而作为设备寿命周期的起点,设计缺陷和制造品质缺陷等直接导致电梯在“胎儿”阶段即因基因缺陷而埋下一颗定时炸弹。

  2、开发建设单位

  众多过度逐利的开发商在选购电梯方面,出于低成本考虑选择不知名厂商,或在设备采购招标中往往选择低价中标,甚至虚假宣传擅自将设计选型和品牌更改(如2004年深圳景洲大厦电梯维权事件——开发商用东莞电梯某品牌替代销售时宣传的进口三菱电梯)。而众多电梯制造商在市场竞争激烈的情况下也纷纷采用低价竞争策略占领市场,最终导致价低质差的电梯产品流入市场。

  此外,施工阶段因开发商抢工期,在交叉施工过程中往往存在施工安装环境恶劣,安装人员技术水平有限,试运行过程缺乏有效成品?;ご胧┑任侍?,造成电梯在交验之前即频繁出现故障并带病运行。

  而电梯施工安装方在与开发商约定的施工维保期内(1~2年),往往因始初低价中标利润微薄原因,在维保阶段为减少人工成本支出几乎不进行例行维保,仅在电梯出现故障时方安排维保,导致电梯设备寿命周期关键的初期阶段(设备磨合期)出现设备寿命的加速耗损,为正式投入使用阶段的维修、养护和管理带来诸多问题。

  3、物业管理企业

  物业管理虽是劳动密集型行业,但行业发展现状导致物业管理企业在履行电梯管理职责时出现许多乱象,而笔者认为直接原因指向行业市场化程度不高这一关键因素。

  乱象一:物业公司选择电梯维保商的过程中以低价中标者居多。究其原因,物业企业压缩和降低营运成本是表象,真正深层次原因则在于非市场化运作导致的物业管理费定价机制的失灵。

  以2005年笔者曾管理过的某楼盘为例,对项目年度物业管理运营成本进行测算时,人工费用所占成本比例仅为46.5%(秩序维护员工资8小时制——800元/月);2012年测算人工成本所占运营成本比例时已提高至80%以上(秩序维护员工资8小时制——2600元/月),而与之对应的物业管理费标准在长达近八年的时间里,未能进行任何形式的调整。

  这恰恰体现的是物业行业的一种病态——当物业企业面对不断上涨的人工成本时,在无法调整总收入的情况下,压缩和牺牲其他方面的投入就成为必然。物业行业非市场化情形,部分物业企业缺乏契约精神,财务收支状况无法做到公开透明等因素,让客户(业主)对物业企业乃至整个物业行业产生天然不信任感。让各方陷入一种“囚徒”困境,最终导致这个困局中没有赢家的出现——其结果是包括电梯设备在内的各类设施、设备的不良维护而导致的业主物业价值的最终折损。

  乱象二:物业行业的父子公司、子孙公司现象,加剧了电梯维保过程的复杂化。

  当物业公司作为开发商的子公司时,为维护作为母公司的开发商利益,对在竣工查验过程中发现的电梯设备问题,常常体现选择性失明,无法有效维护业主的公共利益。当物业公司注册的电梯维保企业负责物业公司在管楼盘电梯维保时,子孙公司的出现,又会导致维保过程的不公开透明与暗箱操作。

  乱象三:物业公司因专业度受限,管辖范围的多数电梯未能帮助项目建立电梯大、中修维修资金使用计划,特别是现如今越来越多的超长使用年限老旧电梯的出现(以深圳为例,从深圳市特种设备行业协会了解到,目前深圳市投入使用超过18年的电梯有2471台之多),当电梯出现不得不维修的情形时,又无法顺利筹措和获得资金。

  上述乱象仅仅是笔者总结物业行业在电梯维修保养方面所面临的诸多乱象中的其中几点,但笔者始终认为解开乱局的一把关键钥匙就是物业行业的真正市场化。

  4、电梯维保公司

  在我国,众多的电梯维保公司进入到电梯维保行业,与国外普遍要求和确定电梯维保厂商须由设备制造商负责的做法不同,我国选用电梯制造商作为后续维保厂商的比例低至30%以下,无序竞争,互相压价,恶意抢占市场的情形早已是电梯维保行业公开的秘密。

  据媒体报道,此次深圳5·15事故电梯维保单位伟达公司与长虹大厦物业方的合作方式为“半?!狈绞?,维保费为5台电梯每月3300元,平均单台电梯的维保费用为660元,在扣除人工费后(这其中包括购买部分零部件费用),真正用于维保的并不多,最终自然影响到维保质量。

  5、电梯乘梯人

  任何事故的发生离不开物的不安全状态和人的不安全行为,其中人的不安全行为在导致事故的比例中又占据重要因素。

  电梯设备在运行过程中因人的不安全行为导致悲剧情况时有发生,笔者曾管理过的多个楼盘在小区入伙和集中装修阶段时常发生部分乘梯人恶意用梯情况,包括负重过载、强行挡梯门、猛击呼叫面板、乘梯过程嬉戏打闹等危险行为,而当出现电梯死机停运时,因不懂得如何自救,又采取不恰当、不安全的自救行为,更加剧或触发了安全事故的发生。

  我们通过上面电梯运行过程中5个密切关联方不难看出,要想妥善解决电梯维保难的问题,只有通盘考虑系统安排才能取得治理效果,而这些仅靠设备制造商、维修保养单位或物业公司某一方是无法杜绝电梯事故的发生的,而笔者这一观点从《北京晨报》报道和调查的一组数据中,也能得到印证——在诸多导致电梯安全隐患的因素中,制造质量占16%,安装占24%,而保养和使用问题高达60%。

  二、物业企业如何面对电梯维保困局

  本人以物业从业经历和在某项目管理过程中对电梯设备维修方面的一些经验与大家探讨和分享,因篇幅有限,仅从物业管理角度浅谈物业企业如何面对电梯维保困局。

  1、学会风险转移和分摊

  将于2014年1月1日正式生效的《中华人民共和国特种设备安全法》,进一步明确物业公司作为电梯使用权者有着不可推卸的法定责任?;?、主动承担、避免侥幸心理才是正道。

  这里的“主动承?!辈⒎浅鱿值缣菔鹿?,不分青红皂白全由物业公司负责,这里的“首责”并非“全责”,笔者认为包括“特种设备安全法”法规在内,设置“首责”可类比于航空公司在处理航空事故方面的原则。

  这里物业公司应从航空事故理赔方面吸收经验,购买电梯事故责任险是必要之举。

  2、合格供应商评审制度建立和维保合作方式选择

  面对众多电梯维保商,选择匹配资质等级的电梯维保商是维?;厩疤?。对于物业公司特别是在管项目众多的物业公司,可选择多家供应商,建立物业公司自身的合格供应商名录(政府也可主导建立电梯维保行业黑名单制度),并定期对在管项目电梯维保质量进行监控和评审,对不诚信或恶意骗取零配件更换费用的商家,采取黑名单制度,试行一票否决(该项制度须与后文将提及的大中修评审和利润明付制度结合)。

  此外,关于电梯维保合作方式,目前电梯维保单位的合同签订一般采用包人工(劳务外包)、半包(包人工和部分金额零配件等)或全包(全责任保)方式,但笔者认为目前所谓的半包和全包方式仅是名称上称谓,如“全责任保:凡电梯由于自然磨损引起的零配件损坏,维修或更换费用由乙方负责”,在实际中不具可操作性。签订半包或全包方式,往往是电梯维保商为迎合物业公司,抢占维保市场的一种方式。对责权利的这种大包大揽的模糊方式,将无法明确各方职责,对维保单位和物业公司而言均存在巨大风险。

  目前笔者所在公司与电梯维保单位采用的合作方式属于①包劳务费模式+②约定维保责任和维保范围+③定额以下零配件更换+④定期评估报告制度+⑤大中修评审制度+⑥利润明付制度。

  其中前三项属于传统常规模式,后三项是针对现有维保模式的一些尝试和创新,其中第④项“定期评估报告制度”是由维保商按照国家电梯相关检测标准或零配件报废报损标准,每半年或一年对电梯整体安全运行状态进行梳理,并出具状态评估报告,为设备寿命周期内的大中修改造、资金筹措计划等设备中长期规划提供参考依据。

  第⑤项“大中修评审制度”和第⑥项“利润明付制度”,是为打破目前电梯维保过程不公开透明,维保商通过所谓半包或全包方式先恶意抢占维保市场后,在零配件更换方面及大中修方面“偷”利润的不当模式。其中“大中修评审制度”(特别是在业委会存在的小区,如深圳景洲大厦项目),由物业公司和业委会共同根据第④项内容判断是否需要大中修时,对设备维保商根据国家维保规范确认,必须提出的大中修项目进行评审。

  如今年5月,景洲大厦2部电梯,出现钢丝绳及曳引轮需要更换的情形,由维保方提供维修方案及报价方案,小区业委会及物业管理单位根据方案内容在市场上直接对接报价信息并进行评审,并根据实际发生量确认工程维修量(钢丝绳长度、曳引轮个数等)。

  对于第⑥项“利润明付制度”,是电梯维保行业市场化的有效探索,即材料成本+人工成本+合理利润:

  A、其中材料成本采用真实采购金额确认(市场多方询价+现场实测验证),即真实合理市场采购价格*实际发生量;

  B、人工成本按照现场实际发生人工费(按照行业通行成本或定额标准等);

  A项+B项=C(维修总成本)

  利润P=C*n

  这里的利润P即以真实发生成本为基础,给出明确利润空间,如此次景洲大厦更换电梯钢丝绳和曳引轮给出维保商的合理利润为20%。

  这样做的好处主要体现在,利润给在明处,使评审和验证更具可操作性,同时给维保商合理利润空间,促进维保方的积极性和主动性,也让业主及业委会清晰明确知道费用用在何处。

  当然,前提条件是物业公司及业委会的前置性评审和市场化的公开询价,而供应商也须乐意尝试此种模式。景洲大厦维保商初期非常抵触和不情愿,因为电梯维保行业中的习惯性暗箱操作等,已使电梯维保单位习惯忽悠,对懂行的忽悠不了就降低维修价格,不懂行的就往死里套取利润,不利于整个电梯维保行业的发展,后期通过将该市场化模式好处与该供应商进行积极沟通,使原本报价达到4万多的施工费用降低40%,而电梯维保商也获得应有的合理利润(20%利润率)。

  总之,电梯不是老虎,学会按照设备寿命周期为依据,政府加强立法,通过法律、制度和标准的约束,对包括电梯生产厂家、开发建设单位、物业管理企业、电梯维修保养单位、电梯乘梯人加强约束,以市场化为手段,多方共同努力,才能让悲剧不再重演,让电梯不再成为“吃”人的老虎!

  本文收录于《住宅与房地产》杂志2013年8月上刊

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